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[房地产企业年报]万科业绩低于预期。王石-很好-预测失败。。

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3月17日晚间,万科发布2019年年报,全年营业收入3678.9亿元,归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比分别增长23.6%和15.1%。利润增长率明显低于以前。万科2019年实现销售金额6308.4亿元,同比增长3.94%,增速降至近年来新低。2020年,受疫情影响的销售面临较大压力,或将进一步减缓公司未来业绩增长。销售增长率降至3.9%。王石的“预言”失败了。年报显示,万科2019年实现销售面积4112万平方米,销售金额6308.4亿元,分别增长1.8%和3.9%。

销售均价15341元/平方米。较低的销售增长率使这一行业第三大规模企业面临着金融创新的严峻挑战。在中国房地产市场,排名前4的分别是碧桂园、恒大、万科和融创。万科一度占据行业领先地位,近年来先后被碧桂园和恒大超越。2016-2019年,融创与万科的销售增长存在较大差距。到2019年,融创销售增速仍保持在21%的高位,规模差距不足800亿。2019年,万科实现结算面积2460.3万平方米,同比增长12.3%;实现开发业务结算收入2334.4亿元,同比增长21.8%;开发业务结算均价13577元/平方米(2018年12516元/平方米)。

万科房地产相关业务占其收入的95%。因此,年度结算金额基本决定了年度业绩增长。2019年11月23日,王石在其新书《我的变化:个人现代化40年》的分享会上表示,2019年,大家都认为经济不好,尤其是房地产。我离开两年了。我只能说,看万科的年报,根据我掌握的信息,公布的年报非常好。”事实上,万科2019年营业收入3678.9亿元,归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比分别增长23.6%和15.1%。

利润增速低于往年,明显低于市场预期,这似乎不像王石所说的“很好”。根据盈利能力下降及派息率下降年报,万科全年摊薄净资产收益率为20.7%,比2018年下降1.0个百分点。同时,万科房地产及相关业务结算毛利率为27.2%,比2018年下降2.5个百分点。公司盈利能力下降,与公司经营自立财产的增厚、收入结构的逐步变化有关。近年来,随着万科长期租赁公寓、银力商务、物流仓储、冰雪度假文化旅游项目等重资产多元化布局的深入,万科在账面上的自营物业不断增加。

截至去年底,万科投资性房地产规模达到735.65亿元,同比增长36.09%,在建工程同比增长118.5%,均明显高于同期总资产13.17%的增速。在业绩增速下滑、自有资产所需资金增加的情况下,加上当前疫情对公司销售收入和现金流的影响,万科计划派发现金股利总额约118.1亿元(含税)。按2019年底公司股份总数计算,每10股派发现金股利10.45元(含税),派息率比上年下降30.12%。据报道,朱九生在2019年万科业绩推介会上透露,受疫情影响,万科今年2-3月销售额下降510亿元。

同时,送货也受到影响。一季度,有可能延期交房的家庭约有1万户,全年可能涉及3万多户。此外,销售收入和销售收入的减少将对公司未来1-2年的现金流构成压力。万科董事局主席郁亮在业绩推进会上表示,2018年万科喊活是出于安全和危险的考虑,现在“没想到活得特别真实”。2019年,万科新获项目147个,总规划建筑面积3716.5万平方米,权益规划建筑面积2478.4万平方米。新项目平均地价6252元/平方米,总地价233.56亿元,其中权益地价1549.6亿元,同比增长14.67%。

万科年度拿地强度(新增地价总额/销售总额)为0.37,接近2018年。整体拿地面积接近销售面积,土地储备池稳定。万科整体风格保持稳定,从股权投资额来看,2019年新增项目71.5%位于一二线城市,79.9%位于一二线城市。截至报告期末,在建工程总建筑面积约10256.1万平方米,在建工程总建筑面积约5394.3万平方米。大部分项目集中在一、二线城市。万科目前持有货币资金1661.9亿元,净负债率(计息负债减去货币资金,除以净资产)为33.9%。

其中,生息负债2578.5亿元,占总资产的14.9%。其中,短期借款和一年内到期的有息负债938.9亿元,占36.4%;一年以上有息负债1639.7亿元,占63.6%。整体融资成本相对较低。聚胜华和安邦人寿均于2019年减持宝能股份。截至年底,巨盛华持股比例降至3.57%,安邦保险持股比例由6.6%降至3.04%。深圳地铁的持股比例保持不变,香港资本持股比例有所上升。历史上,万科一直是一家股权分散、公众持股的上市公司,但也在2015年爆发了宝能股权纠纷。

两年多后,股权纠纷于2017年结束,深圳地铁作为第一大股东收购万科28.69%的股份。随着宝能仕的逐步减持,其对万科的影响已基本解除,预计未来减持仍将持续,万科股权分散的现状仍将持续。主编:公司观察。。

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